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并购接连不断 资本新风口下的产业地产之困

本文摘要:原题:收购大风口下的产业房地产最近,仅2天内再次发生的2起收购案例引起了业界的关注。一个是绿城阳光收购发展94%的股票,另一个是一天后中民投资30.14亿元收购亿达中国53%的股票。 看起来乎有不同的收购,但背后有共同点,中投发展和亿达中国是国内着名产业房地产经营者,业内人士分析,随着房地产市场规制的到来,房地产企业的变革迫在眉睫,产业房地产将成为新的方向。

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原题:收购大风口下的产业房地产最近,仅2天内再次发生的2起收购案例引起了业界的关注。一个是绿城阳光收购发展94%的股票,另一个是一天后中民投资30.14亿元收购亿达中国53%的股票。

看起来乎有不同的收购,但背后有共同点,中投发展和亿达中国是国内着名产业房地产经营者,业内人士分析,随着房地产市场规制的到来,房地产企业的变革迫在眉睫,产业房地产将成为新的方向。交易大于11月16日,中投发展价格为26.8亿元,向公司原股东绿城阳光出售94%的股票,成交价格与12.04亿元的起始价格相比,也构筑了122.59%的溢价。

业内人士回答说,溢价率显示了中投发展的含量。据统计,中投发展现在开发的项目有7个,其中很多项目位于京津冀地区,属于优质项目,没有很大的电子货币空间。另一个并购与沈阳着名园区开发人员亿达中国有关。

11月18日下午,亿达中国有限公司和中民投资旗下嘉佑(国际)投资有限公司率先发布公告,孙阴环是合同人最后的控股公司董事,卖方由孙阴环全资享有,合同人嘉佑和完全一致行动者已经持有亿达中国62.36%的股份,同时汇丰银行代表合同人全面合同收购,白鱼收购亿达中国全部股份。资料显示,收购的亿达是国内着名园区产业开发者。该公司自2003年以来,在北京、上海、天津、深圳、武汉、苏州、成都、沈阳等地开发运营了多个软件园和科技园。资本新风口的产业房地产相关人员的反应,产业房地产的价值受到很多大型住宅企业和资本市场的关注。

特别是近年来,随着国内房地产市场转入调整期,住宅市场需求逐渐恢复合理性,开发人员需要新的企业利润增长点。因此,利用低成本获得大量土地开发权的产业房地产可以转移到领先住宅企业的视野。绿地、万科、富力、碧桂园、世茂、招商、绿城、首创、中粮、复星、华润等各大住宅企业也争相从住宅市场占领产业园区,产业房地产开发暂时成为行业新风口。

华夏幸福的成功经验也是许多企业涌入产业房地产开发的最重要原因。根据某产业房地产专家的分析,华夏幸福作为业内产业房地产PP开发模式的代表公司,2015年全年销售额约为723.53亿元,比2014年大幅下跌41.17%的公司2016年前9月销售额达到892.87亿元,比2015年同期快速增加91.44%,达到全年870亿元的目标。该公司今年很可能成为以产业房地产开发为核心业务突破千亿的开发人员。

易居研究院智库中心研究总监贤进指出,产业房地产成为住宅企业输入不足生产能力或转移不足生产能力的平台。对企业来说,能否产生持续稳定的收益是产业房地产能否成为开发人员将其列入企业多战略最重要的支点。产业房地产的收益模式与传统住宅开发不同,土地和融资的低成本是先天性的优势。

产业土地生产能力给地方经济带来显着利益,地方政府一般采取鼓舞态度,低价和免费土地转让并不少见。其次,在目前银根放宽的预期下,流向住宅开发领域的贷款放宽,开发人员面临融资成本下降的风险,但园区类开发企业和项目的融资渠道比较严格,比传统房地产融资成本明显高。产业房地产在收益模式上也多样化,一二级研发收益、成本收益补偿、园区租赁、服务、金融等收益。

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即使产业房地产被困,进入风口的产业房地产仍面临风险。业内人士分析,无论是中投发展还是亿达中国,两个着名园区的开发人员如果发展成功,都会转让企业的所有权。

中投发展今年1~7月的财务报告显示,其营业收入约21.04亿元,营业利润5975万元,纯利润约2409万元的亿约集团2015年的资本债权率约为137.3%。相关人士认为,产业房地产的客户是政府和企业。

他们的投资比普通住宅客户合理,对产品标准和质量的拒绝高,项目开发可玩性高,而且与普通住宅开发相比,融资、开发、服务、招商、产业培育、税收等多个因素相关,转入门槛低。特别是对于没有产业房地产经验的开发人员来说,项目的前期定位立项是一个难题,定位是否正确,甚至可以要求项目的未来轮回。另外,产业房地产作为专业化、细分化的房地产业务,员工的熟悉度和专业化程度还面临着跟上阶段的严重不足。

目前,大型专业产业房地产公司的产业定位研发人员超过数百人,刚转入产业房地产开发的企业可能只有十几个团队。因此,利用并购经验丰富的产业房地产公司所有权,采取借船登陆的战略是开发人员构建行业探索变革,构建短期有效的最必要手段。


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